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Por Barbara Belen Ojeda
La situación de las viviendas vacías en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es una problemática que va de la mano con el derecho al acceso a una vivienda digna. Las viviendas ociosas suponen una utilización ineficiente de los recursos habitacionales a la hora de construirlas ya que luego terminan encontrándose deshabitadas, a la vez que dificultan las posibilidades que tienen los ciudadanos de acceder, en condiciones dignas y seguras, a su futura vivienda.
Principalmente, cabe remarcar la complejidad a la hora de definir qué se entiende por viviendas ociosas, debido a que no hay una variable censal clara que nos indique la cantidad de viviendas exactas que se encuentran desocupadas. Por eso, aquí se tomará la definición de viviendas vacías del Instituto de Vivienda de la Ciudad (2019): “son viviendas vacantes todos aquellos inmuebles de tipo residencial que registran un consumo eléctrico anual inferior al mínimo indispensable considerado para su uso permanente” (p. 30). Siguiendo con lo establecido por el IVC, el consumo eléctrico anual mínimo indispensable es considerado a partir del consumo eléctrico de una heladera, así, aquellas viviendas que poseen un medidor residencial que registren un consumo entre 0 a 50 kwh por mes serán consideradas viviendas ociosas.
Teniendo presente lo dicho en el párrafo anterior, las viviendas residenciales vacantes son un 9,2% (138.328 usuarios) del total de viviendas que hay en CABA (Instituto de Vivienda de la Ciudad, 2019).
Es interesante observar cómo es la distribución espacial de las viviendas ociosas entre las distintas comunas de la Ciudad de Buenos Aires, y qué relación se puede encontrar (si es que la hay) con el acceso al suelo con infraestructura, respecto a los precios que se manejan en el mercado inmobiliario. Las comunas que tienen una mayor cantidad de viviendas vacías, según la definición de consumo mínimo, son: la Comuna 1, conformada por Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Monserrat y Constitución, la Comuna 14, es decir, Palermo y la Comuna 2: Recoleta. Por otra parte, las comunas con una menor cantidad de viviendas ociosas son la Comuna 8, conformada por Villa Soldati, Villa Lugano y Villa Riachuelo, y la Comuna 9, integrada por Parque Avellaneda, Liniers y Mataderos (Instituto de Vivienda de la Ciudad, 2019).
Esta distribución espacial indica que gran parte de las viviendas vacantes se encuentran concentradas en el corredor norte de CABA, mientras que en el corredor sur la cantidad de viviendas ociosas es inferior que en el resto de las comunas. Según el Censo Nacional de Hogares y Vivienda de 2010, siendo 119.234 el total de viviendas vacantes en CABA, las comunas 1, 2 y 14 suman un total de 39,796 viviendas vacías, mientras que las comunas 8 y 9 solo suman un total de 7.367 viviendas ociosas.
Sin embargo, es importante no dejar de lado que el sector sur de CABA es la zona con mayor déficit habitacional, entendiendo por este término: la carencia en el acceso a los servicios habitacionales necesarios para tener una vivienda digna y segura. Por un lado, el déficit habitacional tiene un marco cuantitativo que hace referencia a la falta de viviendas, es decir, a la necesidad de que se construyan nuevas viviendas. Por el otro, hay un lado cualitativo que tiene en consideración a las viviendas que existen, pero no cumplen adecuadamente con los requerimientos de sus habitantes, ya sea por la calidad y el estado de la construcción, la situación de hacinamiento, etc. (Defensoría del Pueblo, 2015: p. 9).
De tal manera, el corredor sur cuenta con un elevado déficit habitacional cuantitativo estando conformado por zonas en las que predominan villas y asentamientos, a la vez que tiene un mercado inmobiliario con una baja actividad constructiva. Mientras tanto, en el corredor norte, donde predominan las viviendas ociosas, la actividad inmobiliaria es muy elevada. Esto quiere decir que los precios de alquiler son elevados, pero también hay un alto dinamismo de la actividad constructiva. Así, hay una relación clara entre el nivel de ociosidad de las viviendas y el precio del alquiler: a mayor precio del suelo, hay mayor cantidad de viviendas vacías. Por ejemplo, en la Comuna 2 el alquiler precio promedio mensual (en pesos) de departamentos en alquiler de 2 ambientes, para noviembre del 2021, ronda alrededor de los $41.047 y en la Comuna 14 $44.560, mientras que en la Comuna 9 el precio del alquiler para noviembre del 2021 rondaba los $36.682 (Dirección General de Estadística y Censos GCBA).
Gran parte de las viviendas se encuentran vacías porque la oferta del mercado inmobiliario no corresponde a la demanda de la mayoría de los hogares ya que los precios de alquiler son muy elevados. Esto sucede porque, como menciona María Cecilia Zapata (2017), desde el mercado inmobiliario, el suelo urbano es visto como mera mercancía priorizando su aspecto económico, es decir, la valorización del mismo, sobre su aspecto social: el suelo como una parte esencial del derecho del acceso a una vivienda. El estado, al relegar la regulación del suelo urbano al mercado inmobiliario está poniendo el acceso a un derecho básico en manos de los intereses de las empresas privadas, dejando a los sectores más vulnerables de la población desprotegidos, lo que lleva a que se agrande aún más la brecha de desigualdad entre aquellos que pueden acceder a una vivienda y aquellos que no.
Si bien entre los años 2005 y 2018 se construyeron más de 195 mil viviendas en la Ciudad, el problema reside en que, según el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS, 2019), el 50% de ellas son lujosas y suntuosas, por lo que la construcción de inmuebles no está dirigida a solucionar el déficit habitacional que hay en CABA. Esto termina llevando, no solamente a que el problema del déficit habitacional quede sin resolver, sino también a que aumente el número de viviendas ociosas. Entonces, sucede que los precios se terminan manejando por la oferta, y si bien aquellos que pueden acceder a esos precios lo van a hacer ¿Qué ocurre con la gran mayoría de los ciudadanos que no pueden pagar un alquiler que cubre más de la mitad de su salario? Gran parte de la población de CABA termina por buscar un lugar para vivir allí donde es más rentable: en las comunas que forman parte del Corredor Sur. Estas terminan siendo las comunas más pobladas, a la vez que también son aquellas que tienen un déficit habitacional más elevado.
Sin embargo, desde el Gobierno de la Ciudad no existe una política habitacional destinada a resolver la problemática de las viviendas ociosas. Es un problema que se viene agudizando con los años, pero al que aún no se le da solución. Mientras que desde el gobierno se opte por seguir dejando que las empresas privadas construyan sin ningún tipo de regulación, o mientras se promuevan proyectos que le limiten el uso del suelo a gran parte de la población, como, por ejemplo, la instalación de torres de lujo en el norte (Costa Salguero) y en el sur (Costa Urbana), a cambio de un exiguo porcentaje de espacio verde cuya calidad de público no especifican los proyectos (Gustavo Sarmiento, 2021), los propios vecinos seguirán siendo excluidos de sus barrios hacia otras zonas, viendo vulnerados sus derechos socio-espaciales.
Es necesario que desde el Estado se creen políticas de viviendas genuinas para que el derecho al acceso a una vivienda digna alcance a todos, y no solamente a unos pocos. El Estado debe regular el mercado inmobiliario, incentivando la oferta y controlando el aumento de precios, para que los ciudadanos puedan acceder a una vivienda digna y segura. Para esto, el acceso al suelo como bien de uso no puede estar supeditado únicamente a una lógica mercantil y especulativa. Por eso, es de vital importancia que el Estado intervenga creando un plan de vivienda inclusivo para todos, lo que hasta el momento parece no existir. Para ello, si bien se podría aplicar impuestos a las viviendas que permanecen vacías por determinado período y destinar lo recaudado para mejorar las condiciones habitacionales de las comunas con mayor déficit habitacional, una opción menos perjudicial para el sector inmobiliario sería poner el foco en el mejoramiento de las viviendas ociosas ya existentes, llevando a cabo políticas integrales que busquen solucionar simultáneamente el problema del déficit habitacional y el de las viviendas ociosas. Así, el estado podría, por ejemplo, brindarles a los propietarios el financiamiento necesario para la refacción de inmuebles que se encuentran en mal estado, ya sea mediante licitaciones a empresas privadas o a través de cooperativas, a cambio de que, luego, estos sean utilizados como viviendas sociales, de esta forma se reduciría, al mismo tiempo, el número de habitantes que se encuentran ante la imposibilidad de acceder a una vivienda.
Bárbara Ojeda
Bibliografía:
Centro de Estudios Legales y Sociales (2019). Viviendas vacías en la ciudad y emergencia habitacional. Buenos Aires: Autor. Recuperado de: https://www.cels.org.ar/web/2019/08/viviendas-vacias-en-la-ciudad-y-emergencia-habitacional/
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Defensoría del Pueblo Ciudad Autónoma de Buenos Aires (2015). La situación habitacional en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Buenos Aires: Autor. Recuperado de: https://defensoria.org.ar/wp-content/uploads/2015/09/SituacionHabitiacional-1.pdf
Dirección General de Estadística y Censos GCBA (Varios años). Precio promedio mensual (pesos) de departamentos en alquiler de 2 ambientes usados y a estrenar (en base a 43 m2) por comuna. Ciudad de Buenos Aires. Enero 2017/diciembre 2021. Buenos Aires: Ministerio de Hacienda y Finanzas GCBA.
Instituto de Vivienda de la Ciudad (2019). Mesa de estudio de viviendas vacías. Buenos Aires: Autor. Recuperado de: https://www.buenosaires.gob.ar/sites/gcaba/files/informe_mesa_de_estudio_de_viviendas_vacias.pdf
Realini, G., Barreda, M., Bercovich, F. (2019). La política habitacional en Argentina. Una mirada a través de los institutos provinciales de vivienda. (Documento de Trabajo No 181). Buenos Aires: CIPPEC. Recuperado de: https://www.cippec.org/wp-content/uploads/2019/06/181-CDS-DT-La-pol%C3%ADtica-habitacional-en-Argentina-Granero-Bercovich-y-Barreda-junio-2016-2.pdf
Sarmiento, G. (19 de septiembre de 2021). Viviendas de lujo y vacías en una ciudad para pocos. Telam. Recuperado de: https://www.telam.com.ar/notas/202109/569052-caba-viviendas-urbanismo-tiempo-argentino.html
Zapata, M. (2017). La política habitacional porteña bajo la lupa: de los programas llave en mano a la autogestión del hábitat. Buenos Aires: Teseo. Recuperado de: http://biblioteca.clacso.edu.ar/Argentina/iigg-uba/20170621075520/Zapata.pdf