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Por Bárbara Ojeda
En Argentina el alquiler ha dejado de ser una herramienta temporal o un paso previo a la casa propia para pasar a ser una forma más de habitar la ciudad de manera permanente. Esto se debe a diferentes causas: al elevado precio a la hora de comprar un lote o una vivienda, a los cambios demográficos, a la movilidad laboral, etc. Ante este panorama, es necesario indagar en qué situación se encuentran aquellas personas que quieren acceder a un alquiler, y cuál es el lugar que le da el estado al alquiler como opción habitacional.
Mientras que para el 2010 en nuestro país había aproximadamente dos millones de personas que alquilaban, hoy en día ya son alrededor de ocho millones de personas (Campos, D., 2022). Además, no solamente hubo un aumento significativo en lo que refiere a la cantidad de inquilinos, sino también en el porcentaje de ingresos que las familias deben destinar para el pago del alquiler. Para el año 2013 las personas destinaban el 20% de sus ingresos para alquilar, en la actualidad una persona debe destinar el 40% de sus ingresos para el pago del alquiler. Este incremento significa que muchas personas se encuentran con precios de alquileres prohibitivos, ya que los mismos son muy elevados para su poder adquisitivo.
Una de las principales causas de los elevados precios del alquiler se encuentra estrechamente relacionada con la presión del mercado inmobiliario en el crecimiento urbano y la falta de regulación por parte del Estado (Gargantini, M., 2021). Muchas veces para los propietarios resulta desventajoso poner los alquileres a muy bajo precio ya que no es rentable. Consecuentemente, la gran mayoría de los propietarios terminan decidiendo poner a la venta su propiedad antes que alquilarla, lo que deriva en que haya poca oferta de alquileres accesibles y mucha demanda. Esto se puede ver reflejado, por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires, donde hay aproximadamente 120.000 inmuebles en venta, un número bastante importante si tenemos en cuenta que la media histórica solía ser de 50.000 inmuebles en venta, y que hoy solo se están concretando 3.000 operaciones mensuales (Campos, D., 2022).
Así, la poca oferta de viviendas en alquiler, la inflación que aumenta más rápidamente que lo que incrementan los salarios, junto con la suba de viviendas ociosas en el país, impiden que el alquiler sea una opción habitacional viable para gran parte de la población. A esto se le debe sumar que existe una concepción acerca de que la crisis habitacional puede ser resuelta únicamente mediante la creación de viviendas nuevas producidas a gran escala, cuando la realidad es que hoy los gobiernos se enfrentan a nuevas demandas urbano-habitacionales, a las que deben dar soluciones acordes.
Entonces, desde el Estado se suele ver a la casa propia como el fin último en las estrategias de consolidación familiar o como la única forma de habitar el espacio urbano, por lo que el alquiler pasa a ser percibido como resultado de dificultades de solvencia o como una limitación que se debe superar (Gargantini, M., 2021). No obstante, se puede considerar que durante la pandemia esta concepción está siendo repensada, ya que se tomaron diversas medidas en pos de favorecer la situación de los inquilinos. Por un lado, en marzo del 2020 se congelaron los precios de los alquileres y se suspendieron los desalojos en el marco del aislamiento social, preventivo y obligatorio. Por el otro, se sancionó en junio del 2020 la Ley N°27.551, una nueva ley de alquileres que fue un avance significativo en lo que refiere a garantizar el derecho a la vivienda en todas sus formas.
La Ley de Alquileres estableció que la duración mínima del contrato de un inmueble pasaría a ser de dos a tres años; la rescisión del contrato en caso de que el inquilino no pueda usar el inmueble, es decir, el inquilino puede pedir que el contrato quede sin efecto, y eliminó la opción de que sean los inquilinos quienes paguen los impuestos y tasas sobre el inmueble. Esta última medida resulta ser un problema, ya que no se crearon medidas ni hubo una regulación para impedir que ese monto no se traslade al precio del alquiler. Además, se fijó un índice oficial para regular el aumento anual del valor del alquiler. Esta medida fue central debido a que promedia la inflación y los salarios, es decir, se ajusta una vez al año teniendo en cuenta en un 50% la evolución de la inflación y en otro 50% la evolución de los salarios. Su ventaja es que el inquilino ahora puede tener presente que el alquiler no va a aumentar ni muy por arriba del salario ni muy por arriba de la inflación.
Otra medida impuesta por la ley de alquileres fue el registro obligatorio de los contratos en la AFIP, de forma tal que se dé un paso hacia el blanqueo del mercado inmobiliario de alquileres, formalizándolo, y dando pie a una mayor transparencia de la recaudación tributaria. Su contracara es que para muchos esto solo llevaría a un aumento en la carga impositiva, lo que se vería traducido en el aumento en los precios del alquiler, perjudicando a los inquilinos. Otra crítica que se le hace es que con esta nueva ley será difícil para el propietario terminar un contrato de locación con un locatario moroso dado a que se le debe pedir una intervención a la Justicia para iniciar un desalojo; pese a esto, con la sanción de la ley ha bajado la cantidad de juicios de desalojo ya que la misma ley prevé la mediación como paso anterior al juicio (Campos, D., 2022).
Sin embargo, cabe remarcar que el efecto que terminó produciendo esta ley fue contraproducente con su objetivo en diversos aspectos. Por un lado, muchos propietarios decidieron poner los inmuebles que estaban en alquiler en venta ya que, como los precios estuvieron congelados por mucho tiempo, la rentabilidad que obtenían era muy poca. Consecuentemente, la oferta de alquileres disminuyó a la vez que la demanda seguía en aumento, lo que produjo que los precios de los alquileres aumentaran en gran medida. Por otro lado, el hecho de que durante los primeros 12 meses no haya una actualización en el precio del alquiler llevó a que los propietarios aminoren esa pérdida mediante una suba del precio inicial del alquiler. De esta manera, la ley no tuvo el resultado esperado, en vez de beneficiar a los inquilinos les termino poniendo más trabas a la hora de acceder.
Un punto a resaltar es que junto con la ley de alquileres fue incorporado el Programa Nacional de Alquiler Social, el cual establece que el Estado debe tener viviendas en su propiedad para ampliar la oferta de alquileres de inmuebles, con el fin de llegar a los sectores más vulnerables que no pueden acceder a un alquiler a precio de mercado.
Si bien la ley de alquileres es una ley que se sancionó hace muy poco tiempo, se puede ver que tiene varios puntos fuertes tendientes a mejorar la situación de los inquilinos, pero para que eso realmente se cumpla el Estado tiene que bregar para que el mercado inmobiliario y los propietarios obedezcan las medidas tomadas. Además, es necesario que desde los distintos niveles del estado se creen políticas habitacionales, como el Programa Nacional de Alquiler Social, que tengan como objetivo diversificar la oferta de inmuebles y pensar en acciones que colaboren en el desendeudamiento de los hogares inquilinos. Es un hecho que las personas que no encuentren alquileres accesibles en la ciudad se moverán hacia las periferias donde, si bien encontrarán alquileres más accesibles, suele predominar el mercado informal. Como consecuencia, se profundiza la segregación y empeoran las condiciones habitacionales de aquellas personas que habitan en condiciones de precariedad. Para que eso no suceda se tienen que seguir creando medidas inclinadas a generar un sistema de viviendas públicas en alquiler que compitan con la oferta del l mercado inmobiliario, así como promover el registro de datos habitacionales, de forma que vayan más allá de los datos relacionados con la casa propia y la propiedad, como sería el registro de cuántas personas alquilan, cuántas propiedades están disponibles y cuáles son los precios que se manejan; con el fin de crear políticas públicas acordes a los problemas de nuestra sociedad.
Bibliografía
Brunelli Giorgis, A. y Falú, A. (2019). El acceso a la vivienda en alquiler en Córdoba capital. Un análisis desde el derecho a la ciudad y la perspectiva de género. Hábitat y Sociedad, n.º 12, pp. 29-42. Recuperado de: https://dialnet.unirioja.es/servlet/articulo?codigo=7188227&orden=0&info=link
Brunelli Giorgis, A. (2018)- La vivienda en alquiler y el acceso al hábitat en el contexto urbano desigual latinoamericano. Caso ciudad de Córdoba. En 3° Congreso Internacional Vivienda y Ciudad: Debate en torno a la nueva Agenda Urbana. Córdoba, Argentina. Recuperado de: https://rdu.unc.edu.ar/bitstream/handle/11086/11577/2A.9-Brunelli.pdf?sequence=75&isAllowed=y
Campos, D. (4 de marzo de 2022). La crisis del mercado de alquileres: ¿la nueva ley ayudó a instaurar un precio “justo” para inquilinos y propietarios? RedAcción. Recuperado de: https://www.redaccion.com.ar/la-crisis-del-mercado-de-alquileres-la-nueva-ley-ayudo-a-instaurar-un-precio-justo-para-inquilinos-y-propietarios/
Gargantini, D. (2021). La inaccesibilidad a la vivienda en alquiler en Argentina. Avances en tiempos de pandemia. Quid 16, p. 68 – 84. Recuperado de: https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/8139869.pdf